“在出售项目予融创之后，公司对经营模式进行了一些调整，不再单纯追求销售额和发展规模，而是更注重获取利润的能力。”

观点地产网 主席不出席中期业绩似乎成为了今年的“潮流”，莱蒙国际也是这样。

9月1日的莱蒙国际中期业绩会上，亮相的只有执行董事兼联席行政总裁陈风杨、首席运营官钟辉红和首席财务官陈竞德。

作为该公司上半年最大的一笔交易案，打包上海（楼盘）、深圳（楼盘）、北京（楼盘）、南京（楼盘）等地7个项目卖给融创的事情成为业绩会焦点。对于媒体的提问，莱蒙国际管理层也耐心地讲解交易细节。

据透露，5月份莱蒙国际与融创订立框架协议，把位于三河燕郊、上海、南京、杭州（楼盘）、深圳及惠州（楼盘）的7个项目公司的所有股权，以43.94亿元总价（后调整为42.25亿元）出让予融创，8月份双方股东大会已经通过交易协议，但目前仍有一些事项在交割，涉及到的境外股权也需要1-2个月时间处理，今年年底前一定能完成交割。

谈及为什么要把项目打包卖给融创，陈竞德解释称：“出售项目一是想减轻负债，优化债务结构；二是可以优化产品结构。”

陈竞德续称，之前南京项目销售遇到困难的时候，就有过想把项目卖掉的念头，但难度比较大，后来发现打包出售更容易出手，而且卖的项目里面包括写字楼、公寓等这些以后不想做的产品，对公司而言更是一举两得。

“未来我们的项目绝大部分是在深圳，深圳的毛利率肯定是不错的。”莱蒙国际管理层对观点地产新媒体指出，把项目卖给融创也是想把产品更多地聚焦在住宅产品，聚焦在深圳地区。

当然，这与出售深圳项目予融创并不矛盾。莱蒙国际管理层认为，深圳总共有10个以上的旧改项目，拿来出售的只有一个。在深圳整体旧改达117万平方米，包括松山湖片区、罗湖、布吉、龙华等，占总土地储备的一半以上。与融创交易完以后，总量还有380万平方米，公司最大的比重还是在深圳。

不过莱蒙国际也承认，深圳旧改项目周期比较长，从参与到开工、卖楼，快的要四五年，慢的要七八年甚至更长，所以经营模式要发生一些变化。

以后不是单纯地靠卖楼盈利，而是在旧改的过程中，通过房地产基金引进投资人参与旧改，在这个过程中逐步回笼现金，以达到小股操盘甚至输出技术管理等目的。

莱蒙国际表示，从去年开始调整经营模式，不仅仅是追求规模，更注重利润的获取能力，因而也在加大轻资产力度。

以下为莱蒙国际集团有限公司2016年中期业绩发布会问答实录：

现场提问：上海两个项目买回来之后是不是可以直接销售？跟融创的交易现在进展如何，是否可以透露细节？

管理层：上海录得的销售收入得益于从摩根士丹利手上收购的公寓项目，三四月份收购过来的上海两个项目，是融创的交易有关的，在一并的资产包里面。

关于与融创的交易，双方5月份就签订了买卖协议，8月份双方股东大会通过，但是还有一些交割事项在处理，也陆续在收款，另外涉及到境外的股权可能需要1-2个月时间，今年年底必须完成。

在出售项目予融创之后，公司对经营模式进行了一些调整，不再单纯追求销售额和发展规模，而是更注重获取利润的能力，所以会通过发行地产基金，加大对轻资产的利用，以扩大利润，增加收入。

现场提问：今年的拿地情况怎么样，全年有什么预期？公司深圳旧改项目进展情况如何，会创造多少利润？

管理层：今年年初至今，拿地的项目有3个，包括东莞（楼盘）一个、上海两个。在和融创做完资产包交易后，公司一方面调整了资产结构，另一方面更加聚焦深圳区域，所以下半年只要有好的机会，在现金流允许的情况下，会继续争取在深圳多拿项目。

除了深圳，公司在也会着重在上海、南京、南昌（楼盘）等城市布局，同时在香港和澳大利亚这两个地方加大投资。

深圳龙华的旧改项目今年年底会开工，大岭山及龙岗项目会在今年年底和明年上半年开始动工。销售期基本上都在2017年底和2018年上半年，因为这几个项目地价比较低，未来对公司的盈利应该会有比较大的贡献。

现场提问：管理层提到要聚焦深圳，但为什么又要出售深圳项目？

管理层：其实这并不冲突，公司在发展的过程中，除了富阳、常州（楼盘）这些三线城市以外，项目基本上都在上海、深圳，这些都在资产包的考量里面。深圳的旧改项目加起来就有10个以上，而这次只拿了一个项目出售。

公司在深圳整体旧改的比重有117万平方米，包括松山湖片区，罗湖、布吉、龙华片区等，占了总土地储备的一半以上。如果说按货值算的话，还有更高的比例，即使融创交易完以后，总量还有380万平方米，更大的比重还是在深圳。

现场提问：旧改项目周期比较长，而且占公司比重比较大，会不会影响接下来的发展？公司之前把惠州、杭州的项目出售，接下来在这些地区会不会继续出售？

管理层：深圳的旧改项目周期比较长，从参与到能够开工卖楼，一般快的四五年，慢的七八年甚至更长，所以经营模式要发生一些变化。

旧改项目发展过程中，会通过房地产基金引进投资人，逐步回笼现金，逐步回笼应得的利润，以达到用小股操盘甚至输出技术管理等，这也是我们最近探讨的旧改经营思路。

旧改项目有三个非常关键的阶段，包括立项、专项规划以及实施主体阶段。公司在深圳从2013年开始就注意配置不同阶段的项目，今后每年估计会有两三个是可以开工的，处于专项规划、报建两三年的可能会有两三个，类似这样的资产配置，能够符合公司的发展。

至于出售给融创的项目，确实也在下一步发展区域里，做生意、做项目其实就是有买有卖，如果能通过股权出让回收一部分现金、实现利润，并且对债务结构和产品结构进行调整，我们认为也不失为经营上的一个策略。

现场提问：公司下半年可售货值不是很多，对于完成全年销售目标是不是有困难？

管理层：因为上半年与融创的交易，下半年销售资源有些减少，完成全年计划确实有较大的压力。但是公司可销售资源还有60万平方米，可售货值100多亿港币，我们会全力以赴，争取完成任务。

现场提问：现在负债水平接近80%，相比同行业要高一些，有什么方法控制负债水平，有没有具体的目标？

管理层：截至6月底，公司的净负债率是71%，相比其它开发商来说这样的负债水平并不高，但对比香港的房地产，负债水平是很高，因为香港开发商现金存量都比较高。

公司所有项目都是2015年的，而且地价很便宜，另外公司拿到手的现金也不少，相信下半年会有很多好的项目在拓展。

现场提问：云南城投(600239,股吧)成为公司的大股东之后，对公司发展战略有没有一些支持？之前有说双方会在文旅方面进行合作？

管理层：公司跟云南城投已经合作过好几个项目，其中就有上海的项目。在项目资金和项目信息方面，云南城投给予了很大支持。双方也有合作去拿地，但因为价格太贵而没拿到。

公司把健康生活服务商作为业务发展方向，最近也有在跟云南城投谈相关事宜。公司准备在云南专门成立文旅基金，利用大股东的资源优势，发展文旅健康方面的业务。